Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости

Что подразумевается под понятием «недвижимость»? Конечно, если проанализировать в совокупности ряд определенных нормативных актов, то содержание этого понятия будет нетрудно определить. Но для многих вопрос о том, что же есть недвижимость, остается открытым. Кроме того, некоторые люди могут придавать этому термину смысл, расходящийся с законом. В результате искаженное толкование этого понятия может обернуться негативными последствиями для участников рынка недвижимости.

Законодательством под «недвижимостью» понимается в первую очередь объект, стоящий на земле и прочно с ней связанный: его нельзя перенести без причинения ему вреда, сводящего на нет его полезные свойства. Прежде всего, это земельные участки, помещения и любые здания.

Переход прав на недвижимость оформляется государственной регистрацией. Органом, осуществляющим эту деятельность, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для исполнения возложенных целей, регистрационный орган ведет Единый реестр прав на недвижимое имущество, в котором содержатся все значимые правовые сведения об объекте недвижимости: информация о собственнике и иных правообладателях, об обременениях и арестах и т. д.).

Результатом регистрационной деятельности является выдача правообладателю итогового документа – свидетельства, подтверждающего право на объект недвижимости, указанный в нем.

Регистрация права на недвижимость не является простой формальностью, т. к. ее отсутствие препятствует отчуждению имущества даже в тех случаях, когда стороны договорились о цене и прочих существенных условиях сделки.

Один из возможных выходов в данной ситуации – подписание предварительного договора, составленного в письменной форме. Еще один вариант, который часто предлагают агентства недвижимости – получение задатка с выдачей покупателю соответствующей расписки. Оба способа обязывают каждую из сторон соблюдать договоренности и избавляют их от избытка формальностей, пока право собственности на объект еще не зарегистрировано.

Стремясь сэкономить на уплате налогов, стороны сделки иногда указывают в договоре купли-продажи цену отчуждаемого объекта в 1 млн рублей или меньше (остальная сумма передаются продавцу под расписку либо идет в счет оплаты неотделимых улучшений объекта и т. п.).

На первый взгляд, это вполне законно и выгодно. Но если объект недвижимости является проблемным (содержит технические недостатки, что потенциально повлечет расторжение договора, или имеет обременения), занижение его стоимости приведет к тому, что покупатель не сможет потребовать у недобросовестного продавца возврата действительной, полной суммы сделки (сверх той, что была указана в договоре).

Следует учитывать также, что занижение цены договора может быть расценено как уклонение от уплаты налогов со всеми вытекающими негативными последствиями, и в итоге стремление сэкономить на налогах может обернуться еще большими убытками. Конечно, можно заставить продавца вернуть полную стоимость объекта через суд, но в этом случае потребуются немалые расходы на квалифицированного юриста, который подготовит иск и будет вести ваше дело в суде.

После реформы законодательства о сделках с недвижимостью отдельная регистрация сделок с объектами была упразднена и сейчас регистрируется лишь переход самого права на них. За счет этого снизился объем бумаг, которые необходимо сдать сторонам сделки в регистрирующий орган. Иными словами, составленный в простой письменной форме и подписанный сторонами договор купли-продажи налагает определенные обязательства, но еще не влечет смены собственника.

Здесь может возникнуть ситуация, когда деньги были переданы в полном объеме, договор подписан, и остается лишь зарегистрировать переход права собственности, но одна из сторон по каким-либо причинам не желает заниматься регистрацией. При этом закон устанавливает, что за регистрацией должны обращаться обе стороны сделки. Такую проблему можно решить, только обратившись в суд.

Чтобы доказать, что другая сторона уклоняется от явки в регистрационный орган, следует направить ей письмо с описью вложения и уведомлением о вручении с предложением прибыть для регистрации сделки в определенный день и час. При неявке в указанный день и час, другой стороной подается иск в суд с требованием обязать регистрирующий орган провести регистрацию перехода права собственности по подписанному договору. Уклоняющаяся сторона будет ответчиком, а регистрирующий орган — третьим лицом.

При правильно сформулированных исковых требованиях высока вероятность того, что суд вынесет решение об удовлетворении иска.

Обычно для регистрации перехода права собственности необходимо предоставить перечисленные ниже документы:

- документы, позволяющие установить личность физического лица (или правосубъектность юридического лица);

- копии доверенностей, если документы подаются через поверенных;

- документы, подтверждающие наличие права собственности у продавца;

- договор отчуждения объекта недвижимости;

- прилагающийся к договору акт приема-передачи имущества;

- техническая документация на объект;

- нотариально заверенное согласие на сделку супруга, если продавец состоит в официальном браке;

- письменное одобрение сделки по отчуждению органом опеки и попечительства, если собственник не достиг совершеннолетия;

- согласие на сделку участников долевой собственности, в случаях отчуждения доли в общем имуществе.