Способы продажи ипотечной квартиры

Осуществить процесс купли-продажи жилья, которое взято в ипотеку, довольно непросто, хотя возможно. Здесь важно помнить, что к делу в данном случае имеют отношение не только владелец заложенной квартиры и человек, желающий её приобрести, но и банк, выдавший продавцу займ. Сегодня рассказываем, как продать жилплощадь, если она является залогом и, если в договоре с кредитором не прописано, что продать жильё до погашения ипотеки нельзя.

Вариант 1. Продажа ипотечной квартиры за наличный расчёт

Здесь первым делом сообщите банк о своём намерении продать жильё, чтобы получить одобрение организации. В противном случае банк может запретить совершать сделку. Кроме того, вас попросят прописать и озвучить причину, по которой вы закрываете ипотеку раньше срока. Как правило заёмщики не любят досрочные погашений кредитов, поэтому причина должна быть весомой.

Далее предстоит выписаться из продаваемого жилья, причём это касается также детей. После этого будущий владелец квартиры и экс-собственник оформляют договор задатка с указанием в нём:

- полученной суммы и порядка расчёта – что касается последнего, цена продажи должна включат в себя долг продавца плюс остаток, который забирает продавец; сумма хранится на счетах у банка-заёмщика до завершения сделки;

- сроков продажи квартиры и периода, когда с квартиры будет снято обременение. После того, как документы подписаны, продавец и покупатель погашают кредит в банке, а организация выдаёт справку, о том, что задолженность с жилья снята. Там же сотрудники вернут закладную на жилые помещения.

Чтобы снять обременение с квартиры, инициатор сделки (он же продавец) и сотрудник банка пишут соответствующее заявление в Регистрационной палате. Кроме этой бумаги нужны:

* паспорт владельца;

* доказательство права собственности (свидетельство);

* закладная на квартиру;

* подтверждение о том, что долг погашен.

После снятия обременения можно продавать квартиру по договору и регистрировать приобретение жилья и его продажу в УФРС.

Вариант 2. Продажа квартиры покупателю, у которого есть ипотека

Важно, чтобы наличных средств у покупателя хватило на закрытие долга продавца жилья. Если всё сходится, оба идут в банк, чтобы уведомить о продаже квартиры и погашении кредита продавца раньше времени. Точно также как описано выше обеими сторонами (покупатель-продавец) подписывается договор задатка и последующие шаги не отличаются до того момента, как нужно представить документы в банк покупателя. Новый владелец квартиры, у которого есть своя ипотека:

* заказывает выписку из ЕГРП на недвижимость, чтобы показать, что обременение отсутствует;

* обратиться в ТСЖ за справкой о том, что все коммунальные платежи за квартиру внесены;

* взять выписку из домовой книги о том, что в приобретаемом жилье никто не прописан;

* оценить квартиру с помощью специалистов (часто в банке предлагают список компаний, где оказывают такую услугу)

Пакет этих документов нужно отнести в банк, где числится покупатель, чтобы в организации одобрили покупаемую квартиру. Если дано добро, процесс приобретения и продаже регистрируется.

Продажа жилья через банк

Действия в таком случае вместо продавца совершает банк, а в целом алгоритм остаётся тем же. Правда стоит иметь ввиду, что банк намерен вернуть только свои средства, так что прибыль продавца и выгодные варианты сотрудников волнуют мало. Поиском покупателя в банке будут заниматься после обращения с просьбой об этом. Там же подготовят соглашение, подписываемое приобретателем жилья и его продавцом. По описанному выше принципу создаются депозитные ячейки и в завершении сделку фиксирует сотрудник Регистрационной палаты.