Как оформить сделку купли–продажи квартиры

Квартира может приобретаться как на вторичном рынке, так и на первичном. Квартиры на вторичном рынке дешевле, поскольку учитывается износ. Помимо возраста квартиры на цену влияют и другие факторы: место расположения, материал стен и перекрытий, планировка, соседи, инфраструктура. Выбирая между качеством и ценой квартиры, необходимо учитывать ещё один важный фактор – безопасность сделки, напрямую зависящий от правильного оформления.

Квартира выбирается покупателем ещё до оформления документации. При этом проверять документацию продавца он имеет право. Пожалуй, это самый важный момент предстоящей сделки, от которого зависит результат. Так, при выборе квартиры вторичного рынка необходимо тщательно проверять историю квартиры. Известно, что вся история квартиры отслеживается по домовой книге. Важно проверить документы основания собственности, например: договор дарения или продажи, свидетельство о наследстве. Также проверяются документы, которыми подтверждается право собственности: свидетельство о собственности. Надо иметь ввиду, что ссылка на документ основание находится в верхней части свидетельства и данные должны быть идентичны.

Запросить дополнительные сведения о квартире уместно, если уже началась подготовка к сделке. Так, покупатель вправе запросить выписку из ЕГРП, где содержится вся информация о правах на квартиру собственника, возможные ограничения, запреты и аресты имущества. Также следует запросить кадастровый паспорт на землю и квартиру. Покупатель вправе потребовать данные документы с продавца, но для безопасности сделки важно, чтобы информация была актуальной, то есть не старше пять дней.

Сделка купли – продажи квартиры оформляется в два этапа: предварительный договор и основной. Предварительный договор необходим для того, чтобы стороны подтвердили намерение заключить договор основной. На стадии предварительного договора, как правило, ещё не все документы готовы для регистрации сделки, поэтому стороны берут время на оформление документов и расчёты по договору купли – продажи квартиры. 

Если в квартире, выставленной на продажу, прописаны люди, то после заключения предварительного договора они должны выписаться, чтобы к моменту регистрации сделки в домовой книге не было сведений о прописаны жильцах. В предварительном договоре также прописывается условие об ответственности продавца и покупателя на случай, если они не выполнят своих обязательств при подготовке к заключению основного договора или передумают совершать сделку.

Основной договор купли – продажи заключается непосредственно перед регистрацией сделки в Росреестре. Он может быть оформлен как в нотариальной форме, так и в простой письменной. Если предварительный договор был оформлен в нотариальной форме, то и основной должен быть оформлен в нотариальной форме. В основном договоре прописываются паспортные данные продавца и покупателя, сведения о квартире (адрес, площадь общая и жилая, количество комнат, этаж, кадастровый номер), стоимость квартиры. В договоре указывается, что факт передачи денег за квартиру уже состоялся до регистрации права собственности. Если не указать на состоявшийся факт передачи денег, то право собственности регистрируется с обременением.

Регистрация собственности происходит в Росреестре. Для регистрации собственности покупатель и продавец должны подать заявление специалисту Росреестра и приобщить к заявлению пакет документов. Покупатель и продавец могут регистрировать собственность лично или поручить это представителям. Полномочия представителя должны быть удостоверены нотариальной доверенностью. Заявление в Росреестр подписывается сторонами сделки или их представителями непосредственно при специалисте Росреестра. 

Документы для регистрации собственности на квартиру: копии паспортов сторон сделки, документ основание, паспорт БТИ копия, выписка из кадастрового паспорта, из домовой книги выписка расширенная, свидетельство о собственности на квартиру и землю. Если в квартире на продажу были прописаны несовершеннолетние дети, то обязательно согласие на сделку органов опеки и попечительства. Также в пакет документов приобщается квитанция об оплате госпошлины и доверенность представителю, если интересы сторон представляют представители. О приёме документов на регистрацию сделки специалист Росреестра представляет расписку.

После регистрации собственности покупателю необходимо получить свидетельство о собственности. При этом в кадастровый паспорт объекта должны быть внесены изменения о собственнике, что можно проверить, если запросить выписку из кадастрового паспорта.