Преимущественное право при купле-продажи доли: реализация и защита

Как правило, любой держатель долевой собственности имеет право на продажу своей доли. Весь процесс купли-продажи должен осуществляться в соответствии с действующим законодательством, которое имеет свои нюансы, и отличается от продажи обычного имущества. Порядок реализации преимущественного права, предполагает прохождение нижеследующих этапов:

1. В обязанности продавца входит оповещение участника или участников о своём желании продать долю другому лицу. Данный момент оговаривается в письменной форме. В содержании должна быть указана цена сделки, а так же сопутствующие условия, без выполнения которых продажа становится недействительной. Кроме того в данном уведомлении, помимо стоимости, обозначается месторасположение имущества и иные признаки по которым оно идентифицируется.

Распространением подобных извещений занимается сам продавец при участии нотариуса.

2. У потенциального покупателя с момента получения им вышеозначенного уведомления есть месяц, чтобы принять окончательное решение. Если стоимость и выставленные требования являются приемлемыми, то уже продавцу высылается оповещение о том, что предложение одобрено. Согласившись на предложение, покупателю нужно предъявить требования к продавцу на предмет предоставления от него в письменной форме информации о дате и сроках заключения договора. Обычно на данную операцию отводится три дня. Кроме того в круг обязанностей продавца входит предоставление реквизитов для перевода денег. Все последующие действия аналогичны тем, что проводятся при заключении вышеозначенного договора проведённого по стандартной системе.

3. Если в определённый момент покупатель решает отказаться от покупки, то поставить в известность продавца по этому поводу ему необходимо в течение месяца. Теперь уже в обязанности покупателя входит предъявление уведомления, составленное опять же в письменной форме, где он должен сообщить о принятом решении по поводу отказа. Освободившуюся вакансию покупателя доли, продавец может предложить любому другому лицу. Это же правило действует и в случай если потенциальный покупатель в течение месяца игнорирует высланное ему продавцом уведомление.

Что делать при нарушении преимущественного права?

Увы, в нашей стране никого не удивить различными случаями нарушений тех или иных прав. Касается это и преимущественного права покупки. По всей вероятности законодательная составляющая здесь отработана не до конца. Исходя из этого, нарушения могут быть обозначены в следующих действиях:

1. Продавец принимает решение не направлять потенциальному покупателю уведомление о продаже и условиях сделки, несмотря на предварительную договорённость и, не ставя его заранее в известность, продаёт свою долю третьему лицу.

2. Не дожидаясь окончания месячного срока, при том, что уведомление уже направлено покупателю, продавец решает продать долю третьему лицу.

3. Продавец решает направить потенциальному покупателю уведомление о намерении совершить продажу доли. Однако намеренно при этом завышает реальную цену. После получения ожидаемого отказа от покупателя представляющего долевого собственника, совершает продажу своей доли третьей стороне, установив более низкую цену.

Единственное что может защитить права покупателя в таких ситуациях - это официальное обращение в суд с предъявлением иска с требованием перевести на последнего права и обязанности покупателя, подтверждённые договором.

Иск подаётся в течение трех месяцев с момента, когда становиться известно о совершении неправовой сделки. Если иск подаётся позже отведённого времени, у суда появляется основание отказать в удовлетворении предъявленных со стороны покупателя исковых требований.

Во время проведения судебного разбирательства устанавливаются все факты, которые, так или иначе, влияют на ход процесса. Особое внимание обычно привлекают следующие сведения, необходимые для объективного рассмотрения дела:

1. Данные о подтверждении или отсутствии факта направления продавцом уведомления о продаже преимущественного права покупки.

2. Данные подтверждающие факт получения уведомления покупателем с обязательным указанием даты.

3. Подтверждение соблюдения или несоблюдения установленных сроков (1 месяц), когда могла пройти продажа.

Источник: Редакция DoorinWorld.ru